不動産担保ローンの借り換えは、いま返済中のローンを別の不動産担保ローンへ組み替えて、金利や返済期間を見直す方法です。そんな不動産担保ローンの借り換えですが、「諸費用を払ってまで得になるのか」「いつ動けばよいのか」と気になる方は少なくありません。
そこでこの記事では、不動産担保ローンの借り換えで期待できるメリットとデメリットを解説します。また、検討すべきタイミングや手続きの流れと諸費用についても、併せて紹介します。
この記事を読めば、自社の場合に借り換えが得になるかどうかを判断できるので、返済の負担を見直したい方はぜひ参考にしてみてください。
不動産担保ローンの借り換え先を比べるならビジネスローン比較総研
借り換えで得になるかどうかは、いまの条件と他社の条件を並べてみると判断しやすくなります。ビジネスローン比較総研は、希望額・必要な時期・事業形態・事業歴の4項目に答えるだけで、条件に合うビジネスローンのタイプを無料で確認できる比較メディアです。不動産担保型の借り換え先も条件別に確認できます。まずは診断で方向性をつかんでから、各社の条件を見比べてみてください。
不動産担保ローンへの借り換えで期待できるメリット
借り換えで変わるのは金利だけではなく、返済の本数や期間もあわせて組み替えられます。何を優先するかによって得られるものが変わるため、まずは何が期待できるのかを押さえておきます。借り換えで期待できるのは、以下の3点です。
- 金利を引き下げて月々の返済額を減らせる
- 複数の高金利ローンをまとめて管理を楽にできる
- 返済期間を延長して毎月の資金繰りを改善できる
それぞれ解説します。
金利を引き下げて月々の返済額を減らせる
不動産という担保があることで、無担保のビジネスローンより低い金利が適用される可能性があります。金利差はそのまま毎月の負担の差として表れるため、借り換えでもっとも影響の大きい部分です。
たとえば、借入残高3,000万円を年率8%から4.5%へ、返済期間10年・元利均等返済で借り換えると、月々の返済額は約36万4,000円から約31万1,000円になり、およそ5万3,000円変わります。これはあくまで一定の条件を仮定した試算です。実際の条件は金融機関へ確認してみてください。
金利差が同じでも残高が大きいほど減らせる利息は多くなるため、効果の大きさは残高と残りの返済期間しだいです。
複数の高金利ローンをまとめて管理を楽にできる
無担保のビジネスローンを複数抱えていると、返済日も金利もそろわず、管理の手間が増えます。これを1本にまとめれば、返済日は月に1回、金利も1つだけです。
ただし、まとめること自体が有利とは限りません。低金利で借りているものまで含めると、かえって総額が増えてしまうからです。
まとめる前に、いま借りている分の金利を1本ずつ書き出して比べておくことが先です。
返済期間を延長して毎月の資金繰りを改善できる
期間を長く取り直せば1回あたりの返済額は下がるため、手元に残る資金が増えて事業へ回せる余裕も生まれます。ただし、毎月の返済額が下がることと、総返済額が減ることは別です。毎月の資金繰りを立て直すこと自体が目的なのであれば、総額が増えても期間を延ばす判断の方が適しているケースもあります。
不動産担保ローンへ借り換える前に確認すべきデメリット
借り換えには費用がかかり、審査も改めて受けることになる点は見落とせません。ここを見ないまま金利差だけで判断すると、動いたあとで損に気づく事態になりかねません。確認しておきたいのは、以下の3点です。
- 登記費用や手数料など諸費用が発生する
- 返済期間の延長で総返済額が増える可能性がある
- 借り換え先で新たな審査が必要になる
順番に確認していきましょう。
登記費用や手数料など諸費用が発生する
借り換えでは新たに抵当権を設定し、以前の抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権の設定には登録免許税がかかり、国税庁の税額表では債権金額の1,000分の4と定められています。
このほかに、司法書士への報酬、金融機関の事務手数料、契約書に貼る印紙税も必要です。
諸費用は借入額が大きいほど増えていきますが、金利が下がって減る利息も同じように増えるため、費用の金額そのものではなく差し引きでいくら残るかで考えます。
返済期間の延長で総返済額が増える可能性がある
月々の返済額を下げるために期間を延ばせば、利息を払う回数も増えます。金利が下がっていても、期間が大きく伸びれば総額としては増えることもあるので注意が必要です。
月々の負担を軽くしたいのか、それとも支払う総額を抑えたいのか。どちらを優先するかを先に決めておけば、条件を比べるときにも迷いません。
金融機関から複数の返済期間を提示された場合は、それぞれの総返済額まで出してもらったうえで比べます。
借り換え先で新たな審査が必要になる
借り換えは新規の借り入れと同じ扱いのため改めて審査を受けることになり、不動産の担保評価と事業の返済能力の両方が見られます。
審査に通らなかったとしても、いまの借り入れの条件が悪くなるわけではありません。ただし、短い期間に何社も申し込むと信用情報に記録が残るため、申し込む先は絞ったほうが安全です。審査の内容は、以下の記事で解説しています。
このように、借り換えでは諸費用の負担に加え、新たな審査も必要です。「諸費用を払っても得になるのか確かめたい」「いまより低い金利の先があるのか知りたい」「審査に落ちて条件が悪くなる事態は避けたい」という方は、ビジネスローン比較総研の無料診断をご利用ください。
ビジネスローン比較総研の無料診断では、希望額と事業歴を入力すると、その条件を扱っているビジネスローンのタイプが分かります。動く前に候補の見当をつけておきたい方は、お気軽にお試しください。
不動産担保ローンへの借り換えを検討すべきタイミング
借り換えは、動ける状態のうちに動くほど選択肢が残ります。返済が滞ってからでは審査に通りにくくなるため、早めに動けるかどうかで結果が変わります。借り換えを検討したい場面は、以下の3つです。
- 現在より低金利の商品を利用できるとき
- 複数の高金利ローンをまとめたいとき
- 返済が厳しく資金繰りの改善が必要なとき
1つずつ見ていきましょう。
現在より低金利の商品を利用できるとき
金利差があっても、減った利息で諸費用を取り戻せなければ動く意味がないため、残りの返済期間で減る利息の合計が諸費用を上回るかどうかで判断します。
残高が大きく、返済期間もまだ長く残っているほど、減らせる利息も多くなる計算です。逆に、残高が小さく完済も近いのであれば、乗り換えしないほうが得な場合もあります。毎月いくら減るかを出したうえで、諸費用を何ヶ月分の削減額で取り戻せるかまで確かめてみてください。
複数の高金利ローンをまとめたいとき
借入本数が増えるほど、返済日の管理そのものが資金繰りを圧迫します。動くかどうかの判断は、いま一番高い金利と、不動産を担保に入れた場合の金利の差額次第です。
差が大きいほど、まとめる価値も大きくなります。借入先ごとの金利と残高を一覧にしてから、相談に進みましょう。
どんなときに借り換えるべきかは、以下の記事でも解説しています。
返済が厳しく資金繰りの改善が必要なとき
返済が苦しいと感じ始めた段階が、動くべきタイミングです。延滞が始まると信用情報に記録が残り、借り換え先の審査も通りにくくなります。
延滞する前であれば、金利の低い銀行系も候補に残ります。厳しくなりそうだと分かった時点で、返済予定表と直近の試算表をそろえて相談に行ってみてください。
資金繰りが苦しくなったときの選択肢は、以下の記事で解説しています。
不動産担保ローンへ借り換える手続きの流れと諸費用
実際に動き出すと、相談から実行までにはある程度の期間が必要です。何にいくらかかり、どれくらいの時間が必要なのかを先に把握しておけば、資金繰りの計画にも組み込めます。ここで整理するのは、以下の2点です。
- 借り換えの4つのステップ
- 借り換えにかかる諸費用の内訳
このうち諸費用の内訳を、以下の表にまとめました。
| 費用の項目 | 内容 | 負担の目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税（抵当権設定） | 国税庁の税額表で債権金額の1,000分の4 | 債権額に連動 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの代行 | 数万円から十数万円 |
| 事務手数料 | 金融機関に支払う | 定額または融資額の数% |
| 印紙税 | 金銭消費貸借契約書に貼付 | 契約金額に応じて変動 |
| 抵当権抹消費用 | 以前の抵当権を外す | 不動産1個につき1,000円と司法書士報酬 |
借り換えの4つのステップ
相談、仮審査、本審査、契約と実行という順で進みます。仮審査までは数日で結果が出ることもありますが、本審査は不動産の評価が入るため時間が必要です。
相談から実行までにかかる期間は、銀行系で1ヶ月前後、ノンバンク系ではそれより短いのが目安になります。借り換えたい日が決まっているのであれば、相談を始めるのは早いほうが確実です。
不動産の評価には現地の調査が入ることもあるため、無担保のビジネスローンと比べて日数がかかります。
借り換えにかかる諸費用の内訳
上の表のとおり、登録免許税と司法書士報酬、事務手数料、印紙税、抹消費用が主な項目です。登録免許税は国税庁が税額表で示しており、抵当権の設定は債権金額の1,000分の4です。
印紙税は契約金額によって変わるため国税庁の一覧表で確認し、これらの合計と、金利が下がって減る利息を並べて損得を判断します。
このように、借り換えが得になるかどうかは、自社の残高と返済期間しだいです。「自社の残高だと諸費用を回収できるのか知りたい」「金利がどこまで下がる先があるのか比べたい」「銀行系とノンバンク系のどちらで進めるか決めかねている」という方は、ビジネスローン比較総研の無料診断をご利用ください。
ビジネスローン比較総研の無料診断は、必要な時期と事業形態から答えを出します。実行したい時期が決まっている場合に、どのタイプなら間に合うかが分かります。借り換え先の候補を絞りたい方は、お気軽にお試しください。
借り換え先の不動産担保ローンを比較するときの見方
借り換え先は、金利の低さだけで選ぶものではありません。審査にかかる時間や担保評価の考え方も金融機関によって違うため、自社が置かれている状況に合わせて選ぶのがおすすめです。ここでは、以下の内容を解説します。
- 銀行系が選ばれる場面
- ノンバンク系が選ばれる場面
銀行系とノンバンク系の違いは、以下の表にまとめました。
| 項目 | 銀行系 | ノンバンク系 |
|---|---|---|
| 金利の水準 | 低め | 高め |
| 審査にかかる期間 | 長め | 短め |
| 担保評価の考え方 | 保守的 | 柔軟な場合がある |
| 融資までの目安 | 1ヶ月前後 | 数週間 |
銀行系が選ばれる場面
金利を最優先するなら銀行系が適していますが、審査に時間がかかり担保の評価も控えめなため、希望額に届かない場合も少なくありません。借り換えたい日まで時間の余裕があるのであれば、まずは銀行系に相談してみてください。
金利の考え方は、以下の記事で解説しています。
ノンバンク系が選ばれる場面
期日が迫っている場合や銀行の審査に通らなかった場合はノンバンク系が候補に挙がります。担保の評価も柔軟な場合があるうえ審査にかかる期間も短めです。その代わり金利は銀行系より高くなります。相談する先を決めるときは、期日までの日数と金利のどちらを先に考えるかが基準です。
銀行のビジネスローンとの違いは、以下の記事で解説しています。
不動産担保ローンの借り換えに関するよくある質問
最後に、よく寄せられる質問に回答していきます。
Q. 借り換えの審査に通らない場合はどうすればよいですか？
まず落ちた理由の確認が先です。担保評価が足りないのか返済能力の面なのかによって、次に取るべき手が変わるためです。別の金融機関を検討する、借入希望額を下げる、既存の借り入れを一部返済してから申し込むといった方法があります。
Q. 借り換えにかかる費用はどのくらいですか？
主な項目は、登録免許税と司法書士報酬、事務手数料、印紙税、抵当権抹消費用の5つです。登録免許税は債権金額の1,000分の4と決まっており、他の項目は金融機関や借入額によって変わります。
Q. 複数のローンを1本にまとめられますか？
借り換え先の審査に通れば、複数のローンを1本にまとめられます。審査で見られるのは、担保となる不動産の評価額と返済能力です。低金利で借りているものまで含めると総額が増えることもあるため、対象は金利の高いものから選びます。
Q. 個人事業主や法人でも借り換えられますか？
事業者向けの商品があります。必要書類は個人と法人で異なっており、法人では決算書、個人事業主では確定申告書を求められるのが一般的です。
必要書類は、以下の記事で解説しています。
Q. 借り換えにかかる期間はどのくらいですか？
相談から実行まで、銀行系で1ヶ月前後、ノンバンク系では数週間が目安です。不動産の評価に時間がかかるため、無担保のビジネスローンより長めです。借り換えたい日が決まっているのであれば、動き出しは早いに越したことはありません。
借り換え先の条件を無料で確かめるならビジネスローン比較総研
借り換え先を1社ずつ問い合わせて条件を聞き出すには、時間も手間もかかります。ビジネスローン比較総研の無料診断で答えるのは、希望額・必要な時期・事業形態・事業歴の4項目だけです。条件に合うビジネスローンのタイプが分かるので、不動産担保型に絞るのか、無担保も含めて広く見るのかという方向づけもその場でつきます。相談先を1社に決める前に、自社の条件で確かめてみてください。
まとめ｜不動産担保ローンの借り換えで返済を見直す
不動産を担保に入れることで、無担保のビジネスローンより低い金利が適用される可能性があります。複数の借り入れを1本にまとめられるうえ、返済期間を組み直せば毎月の資金繰りにも余裕が生まれます。
一方で、抵当権の設定と抹消にかかる費用は避けられません。登録免許税は債権金額の1,000分の4で、これに司法書士報酬や事務手数料、印紙税が加わります。得になるか損になるかは、金利が下がって減る利息がこの合計を上回るかどうか次第です。返済期間を延ばせば月々は下がりますが、総額は増えます。
まだ延滞していない段階で動くのが基本です。延滞が始まると信用情報に記録が残り、借り換え先の審査も通りにくくなります。金利を優先するなら銀行系、期日が迫っているならノンバンク系が候補です。実行までの期間も、それぞれ違います。
このように、不動産担保ローンの借り換えは、金利差と諸費用の合計で損得が決まります。「他にどんな借り換え先があるのか知りたい」「いまの金利をもっと下げられないか確かめたい」「1社だけ見て決めるのは避けたい」という方は、ビジネスローン比較総研の無料診断をご利用ください。
ビジネスローン比較総研の無料診断なら、4項目に答えるだけで複数のタイプを横並びで確認できます。相談先を決める前に、お気軽にお試しください。
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